一、台灣抑制房價政策內容

1. 於100年6月1日開徵奢侈稅，持有期間未滿1年移轉時課徵15%，滿一年不滿二年課徵10%。
2. 嚴禁房屋所有權人用配偶以外的『人頭戶』貸款。
3. 對大台北地區房貸成數限制，第二棟的上是六成。
4. 對建商土地融資成數限制為65%，並要求國銀朔及既往至到期之舊案。
5. 金管會配合監控銀行之土地融資放款比例
6. 加強查核預售屋買賣權利移轉，查獲補交所得稅及加徵罰金。
7. 台北市於100年7月1日起開徵豪宅稅。

 二、奢侈稅內容

1. 課稅客體：不動產、高額消費物品、高額消費勞務費（持有2年以內非自用住宅之房屋及其坐落基地、依法得核發建照之都市土地。）
2. 課稅時點及稅基：持有所有權一年內移轉時按銷售價格課徵15%，持有逾1年2年內移轉時課徵10%
3. 奢侈稅之課稅主體
   • 飛機、直昇機及超輕型載具之生產者。
   • 小客車逾300萬元以上的進口業者。
   • 遊艇是指依船舶法第3條，專供娛樂，不以從事客、貨運送或漁業為目的，以機械為主動力或輔助動力之船舶。
   • 龜殼、玳瑁、象牙、毛皮及其製品，及保類珊瑚之進口業者在進口時由海關代徵。
   • 單件50萬元以上家具之國內生產業者或進口業者，『單件』定義從嚴認定，是指『1張』（桌子、椅子），而非『1組』、『1套』的概念。 

三、奢侈稅課徵對象

1. 房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之

   *無論個人或公司出售持有期間在2年以內（建設公司自建房地不課），但買成屋再出售則受規範），屬本條例課稅範圍之不動產，均要課徵特種貨物及勞務稅。

1. 小客車：包括駕駛人座位在內，座位在九座以下之載人汽車且每輛銷售價格或完稅價格達新台幣三百萬元者。
2. 遊艇：每艘銷售價格或完稅價格達新台幣三百萬元者。
3. 飛機、直昇機及超輕型載具：每架銷售價格或完稅價格達新口幣三百萬元者。
4. 龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其製品：每件銷售價格或完稅價格達新台幣五十萬元者。（但非屬野生動物保育法規定之保育類野生動物及其產製品，不包括之）。
5. 家具：每件銷售價格或完稅價格達新台幣五十萬元者。（但不包括文化資產保存法規定的古物。骨董床、骨董櫃、骨董椅等，即使價值超過50萬元，不分私人自用或營業用，均不加徵10%奢侈稅。）
6. 高額消費勞務費：特種勞務指每次銷售價格達新台幣50萬元之入會權利。（屬可退還之保證金性質者，不包括之。）

   *目前市面上賣50萬元以上的會員證，主要為高爾夫球聯誼會、健身房、塑身中心等，都有公開價碼，資料很容

     易收集；而且，課稅時點在銷售時繳稅，由業者轉嫁給消費者。                                                                                                                                                                       

 四、房地產奢侈稅課稅標的

1. 屬課徵標的：

A、持有自用住宅兩戶以上，持有期間兩年以內轉讓。

      B、持有非自用住宅，持有期間兩年以內轉讓。

    2.非屬課徵標的：

A、持有自用住宅一戶，持有期間兩年以內或以上，轉讓者。

B、持有自用住宅兩戶以上，持有期間兩年以上，轉讓者。

C、持有非自用住宅，持有期間兩年以上，轉讓者。

   3. 自用住宅的定義：所有權人興其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，已辦理戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。

 五、出售工廠、商辦或店面，是否要繳納特種貨物及勞務稅？

除本條例第5條規定排除課稅之情形外，如果不動產持有期間在2年以內銷售，均須繳納特種貨物及勞務稅，無論房屋使用情形（住家用、商用、作工廠使用）為何。

 六、非屬奢侈稅課稅之不動產

1. 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，已辦理戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。
   • 不動產所有權人及其配偶跟未成年子女，名下僅有一戶之自用住宅不課徵奢侈稅，其他一律需課徵奢侈稅。
   • 財政部從嚴定義自用住宅，採取土增稅裏適用『一生一屋』優惠稅率10%定義：『本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶』，在此定義下，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。因此，對於大量囤房的投機客買賣有遏阻作用。
2. 符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非志願離職、或其他非志願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。
3. 所有權人或其配偶100.06.02購買中山路房屋及其坐落基地→致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內（101.05.31）出售原文化路房地，或因調職、非志願離職、或其他非志願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。
4. 非自願因素
   • 明定所謂『非自願離職』賣屋者，是指因企業關廠、遷廠、休業、解散、破產宣告等因素而離職，或依勞基法規被資遣者，在兩年內買賣非自用住宅者，可免徵奢侈稅。
   • 非自願離職或其他非自願性因素出售不滿兩年的房子，所有權人要向國稅局提出證明文件申請認定後，才能免課10%至15% 的奢侈稅。
5. 銷售與各級政府或各級政府銷售者
6. 經核准不課徵土地增值稅之農地
7. 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者（公共設施保留地—道路用地）
8. 銷售因繼承或受遺贈取得者
9. 營業人興建房屋完成後第一次移轉者（建設公司銷售自地自建興建之房地）
   • 建商出售不動產後，在完成過戶移轉之前，對方因故要求退貨，建商在扣除手續費或原價返回並取回已售出的不動產，在業界雖然非屬常態性交易，但確實是會出現的案例，這類先賣後退的交易案件，與一般貨物買賣過程中發生的『銷貨退回』情形類似，不該被視為是『買賣』，雙方亦不應被課徵奢侈稅。
10. 法拍屋及銀拍屋
11. 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者（個人出售自地自建房地或合建分屋分得之房地）。
    • 自用住宅指符合下列各款情形之房屋及其坐落基地：
      1. 土地稅法第九條及第十七條第一項規定
      2. 自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造執照核發日止之期間屆滿一年。
    • 在不動產交部份，奢侈稅在母法的豁免條款中明定『把自用住宅拆除，基地與人合建分屋』免稅，財政部在施行細則中進一步規定，此處的自用住宅是指所有權人設籍一年以上，非供營業、非出租，且面積在都市計畫區3公畝以內，非都市計畫區在7公畝以內的土地。
    • 個人不符自用住宅條件合建屋出售房地應辦理營業登記課稅，不課奢侈稅。（以辦理營業登記即屬於營業人，故非課奢侈對象。）
    • 經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。（屬出售土地部份之所得，不列入個人或合夥事業之營利所得。）
      1. 重要提醒：與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關會予以列管。 

七、特殊案例

夫妻名下各登記一戶房子，亦屬持有兩間房子持有未超過兩年移轉會被課奢

侈稅。例如：李小姐跟王先生結婚為夫妻，若婚前名下各有一間套房，結婚後有兩間房子，若其中一間持有兩年內進行買賣，就要被課奢侈稅。

 八、持有期間：

指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日（簽訂房地買賣契約日，包括預售房地）止之期間。

• 在本條例施行前購買該特種貨物者，納稅義務人可選擇持有超過二年始銷售，以免除租稅負担。
• 假設本條例於100年6月1日施行，在99年10月1日（本條例生效前）購買之房屋，於100年11月1日（本條例生效後）賣出，會被課到特種貨物及勞務稅嗎？

答：會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點為銷售時，所以在本條例生效後銷售之不動產，如果持有期間在2年以內，就會被課稅。

• 奢侈稅没有是否朔及既往問題，只要通過實施後賣出非自用住宅且有年限不到兩年，都要課奢侈稅；同時也没有落日或停徵條款，對意圖逃漏奢侈或借人頭者，最高要加罰稅額的三位罰款。
• 例如奢侈稅6月1日實施，民眾在100年1月花1500萬元買進一間非自用住宅，100年10月以3,000萬元出售，由於持有時間未滿一年，必須繳交450萬元的奢侈稅 （3,000*15%） 

九、預售屋交易未納入課稅範圍原因

1. 預售屋買賣山始至終都没牽涉到不動產，當然非奢侈稅課稅範圍。
2. 依所得稅法規定，凡財產及權利因交易而取得之所得屬財產交易所得，應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，併計綜合所得總額課稅。
3. 預售屋完工前，所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之『權利』，當建案完工後，才會將房屋過戶予買方，故個人於建案完工前進行預售屋買賣，係屬權利移轉而非不動產移轉，預售屋買賣係屬出售『權利』，其所得應屬所得稅法第14條第1項第7類第1款規定之財產交易所得，屬所得稅之課稅範疇。

十、特種貨物及勞務稅屬於銷售稅性質

與賺賠無關，就像營業稅、貨物稅一樣，不論買賣有没有賺錢，都要課營業稅、貨物稅，若有賺錢才課稅，係就資本利得課稅概念。 

十一、奢侈稅稅額計算

1. 特種貨物及勞務稅條例』（外界稱為奢侈稅），100年6 月正式上路實施，這項稅為『交易稅』性質，針對持有2年內非自用住宅的房屋及座落基地、空地移轉課稅，持有未滿1年移轉時按售價加課15%銷售稅，持有滿1年不滿2年按售價加課10%銷售稅。
2. 針對短期移轉非自用住宅的課銷售稅，應屬於『房屋交易稅』，就如同股票買賣時課徵的『證券交易稅』，不論買賣盈虧均須課稅。
3. 亦像營業稅、貨物稅一樣，不論買賣有没有賺錢，都要課營業稅、貨物稅。

 十二、銷售價格之計算方式

1. 納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。
2. 特種貨物或特種勞務如係應徵進口關稅、貨物稅或營業稅之貨物或勞務，其銷售價格應加計貨物稅額及營業稅額在內。
3. 轎車進口價約190萬就需課奢侈稅。
4. 銷售不動產應如何計算應納特種貨物及勞務稅額？銷售價格是否可以用土地公告現值及房屋評定現值計算？可以扣除成本嗎？

答：1. 應納稅額=銷售價格*稅率

                     2.不動產之銷售價格，指賣方在銷售時所收取之全部代價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值及房屋評定現值），包括在價額外取之一切費用，如屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。

                     3.特種貨物及勞務稅屬銷售稅性質，就像營業稅、貨物稅一樣，與賺賠無關，所以銷售價格不能扣除成本。

十三、應納稅額之計算方式

1. 某公司出售一間持有一年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元，因為出售房屋需課徵5%營業稅（即25萬元營業稅），所以房地銷售價格為1,525萬元（1,000萬元+500萬元+25萬元），乘以適用稅率10%，應納特種貨物及勞務稅之稅額為152.5萬元。
2. 帝寶豪宅法拍屋總價2.8億元為例，依據財政部提出的奢侈稅課稅法案，假設所有權人不做自用住宅使用，且在一年內再度出售時，若其出價為3億元，按15%稅率課稅，須繳4,500萬元奢侈稅；若其再出價為2億元，即使虧損，仍須按15%稅率課稅，須繳3,000萬元奢侈稅。

十四、國稅局如何掌握案源

1. 財政部規定，各地方稅捐處要把2年內移轉非自用住宅案件的契稅檔，扣除豁免條款中可免稅案件後，通報給財攻部財稅資料中心，再由財稅資料中心轉給各區國稅局，以便查稅。
2. 稅務人員可以從建商、房仲業者和公證單位下手查調資料。
3. 建立實際交易價格回報系統。
4. 只對特定期間內的交易案件課徵特別稅，查稅案件量少，實際交易價格較易掌握。
5. 對稅捐機關而言，只要有資金流的紀錄，就可以查到實際交易價。
6. 原則上以查獲的不動產交易市價課稅。如果查不到市價，才以土地公告現值及房屋評定現價二者合計課稅。

十五、納稅義務人

1. 納稅義務人為原所有權人（即由賣方負責申報繳納），於銷售額課徵特種貨物及勞務稅
2. 產製特種貨物者，為產製廠商，於出廠時課徵。
3. 進口特種貨物者，為收貨人、提貨單或貨物持有人，於進口時課徵。
4. 法院及其他機關拍賣或變賣尚未完稅之特種貨物者，為拍定人、買受人、承受人，於拍賣或變賣時課徵。
5. 銷售特種勞務者，為銷售之營業人，於銷售時課徵。

 十六、申報程序

1. 奢侈稅照貨物稅的程序，一個月申報一次，日期是每月的15日。
2. 原房地所有權人，持有期間在二年以內之房屋，及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。
3. 原則上由出售房地的所有權人『自動誠實申報』。
4. 賣方必須在訂約日之次日起30天內自動申報。
5. 短漏報者，最高可處3倍罰鍰。

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